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36选7二手学堂 学会当黄牛是投资房子的基本功

发布时间:2021-02-09 03:48

  咸鱼有个在广州工作多年的朋友,前几天一起吃饭,一个劲地在吐槽房价的魔幻。

  “咸鱼,你说中国人怎么那么热衷于买房啊,我周围的同事一个个拼了命在赚钱就是为了在广州买房,你看这房价都涨成什么样了,为了个房累死累活的,青春都不要了么?”

  “你管人家那么多干嘛,要是你手头有个几十百来万的,估计你都辞职去诗和远方了吧”

  “你是不是傻,有这笔钱我还不赶紧在广州付个首付买个房,你都一把岁数了能不能成熟点”

  上面这段对话既魔幻又很符合现实,其实在生活中我们不难发现,一说起投资,人们第一反应想到的都是房地产,有钱了肯定就要买房啊,这似乎是每个人的共识,但房地产真的是一个很好的投资标的吗?

  就像咸鱼的朋友一样,明明不懂房地产,但是只要钱到位了,想到的还是房地产,而这种人还不是少数。

  很多人在涉及到房产投资的问题上喜欢用内在价值做分析,比如他房型好值得投资;比如他地段好值得投资,但价值这种东西本来就很主观,而且不是投资房产的本质。

  就拿A股茅台举例,从62涨到2100左右,你们来告诉我是为什么?是业绩好?是盘子大?是资金抱团?是北向资金过来避险?是技术线画的漂亮?还是我们国人夜夜笙歌天天喝酒?

  说白了能涨到现在这么多,就是一个本质原因,人人都想要,庄家想要,机构想要,散户也想要,价格才会一直往上升。

  当然啦,房地产只是国内芸芸投资产品之一,人人想要的也不止只有房子,但作为一个普通人来说,房子必须是你人生第一个投资的标的:

  因为房子不仅仅具备了人人想要的特性,还同时具备了3项的特性,而这三项特性相互交织,使房地产成为了普通人最佳的投资标的。

  就好比前段时间猪肉价格暴涨,国家立马开仓稳住价格;A股大盘暴跌,国家队立马拉券商板块把大盘稳回来,所以只要跟民生有关的东西,国家一般都会出手干预维稳,特殊情况会出来兜底,因为这涉及到国运。

  而房子作为民生比例较大的一块,自然是会参与进来,这样的就比市场上纯投资的产品更加稳妥,一直强调的“房住不炒”“要慢牛”就是国家在维稳的表现。

  房子作为一个好的投资标的另外一个原因就是具备金融属性,一个普通人如果不是买房是不可能有这个能力用很小的钱去撬动好几倍的资金。

  假设你买了一套400万的房子,经过一定时间后涨到了800万,由于房子具备金融属性,你可以仅仅只用3成的首付,也就是120万,就能撬动起这套400万的房子,120万的本金变成800万的资产,收益率高达600%多。

  当然啦,有些人可能会说自己也有能力做杠杆去股市投资,的确咸鱼也见过不少在股市里一个月就能获得50%以上回报率的高手,但是关键是在股市你就得承担极大的本金归零的风险。

  遇到妖股天天一字板固然开心,但万一是接连的地板或者持续的阴跌,你的心理承受得住吗,房子得投资周期虽然长了点,但至少稳妥不少,而且你还不用天天盯着影响心态影响生活。

  要投资房地产,普通人第一套房少说也要奋斗个十几二十年才够首付(家里有个好爸爸的除外),这笔投资的门票并不便宜,并不像股票一样你买个100股也可以,没得试试,没得分批建仓。

  可一旦买上了,这笔倾尽你几乎一切能力的投资随着时间周期和城市发展你的资产增值了,你再回头看看你可怜的收入,那种冲击感绝对是巨大的,这个时候你尝到了甜头,所谓的“幸存者偏差”会让你更加认可买房投资的可行性。

  就这样无数个买门票的“幸存者”开始陷入正循环,不仅自己拼了命还想再买多几套,还会影响圈外的人也想买门票进场,这又造成了“人人都要”的局面,推动市场需求。

  需求上来了,量价就齐飞了。而高价门票又导致很多老百姓一参与就不得不把手里的筹码ALL IN,这又变相加强了政府的兜底程度。

  既然说了房子是优质的投资标的,那是不是意味着算好你的预算然后一股脑子买买买就完事了呢?

  既然我们要买房子投资,就需要找人人都想要的房子,所以我们就需要到买房条件苛刻的地方,去寻找我们的投资机会。

  因为条件越是苛刻,越能反映出该地方想要买的基数有多大,因此才有了门槛一说。

  这种苛刻,会让一大批想买房的人压制住购买需求,此时你买房或许是短暂的追高,但绝不会站山岗。

  所谓调控就是一个水龙头的开关,桶里的水慢慢少了,那就扭动开关,政策放松,水一下子哗哗的就出来了,这个时候接盘的人又多了,新高又要出现了。

  所以买房买的是什么?是潜在接盘侠的数量。我们总说楼市长期看人口,一个城市的人口流入情况,其实就是潜在“接盘侠”的数量。

  人口净流入越多,被压制的购房需求基数就会增大,这些潜在的购买力在未来就造就更好的行情,就像股市常说的,“横有多长(被压制的购买需求),竖有多高(楼价)。

  从上图可以看出,广州这十年来的常住人口一直是正增长, 尤其是从15年开始增速更为明显。

  到2035年,根据规划公布广州常住人口预计将达到2000万人,这潜在的购买力可想而知。确定了这个城市有投资价值,我们就要进一步看看广州各区的限购门槛缩小我们筛选的范围。

  从上图可以看出,除增城从化外,广州各区都属于限购区,而花都/黄埔/白云/番禺/南沙都有相对应的门槛降低政策,唯独天河/海珠/越秀/荔湾仍旧维持其限购政策。

  还记得我上面说的吗,门槛将一部分人的需求给压制住了,所以无论是过去还是现在买入对应区域的合适房源,未来随着人口激增和条件放宽,必将有大批人来给你们“接盘”,有人要价格就上来了,利润空间也就出来了。

  不是的,你只是一个莫得感情的黄牛,你买的是别人现在想得却不可得,或在未来别人想得的东西,然后等到他要买了,要么你兑现利润离场,要么继续捂在手里,等待下一次机会来临。

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